Immobilier : Impact des banques centrales🏦

Comment les décisions des banques centrales🏦 influencent vos crédits 💶 en Belgique?

En ce mois de septembre 2025, le marché immobilier belge montre enfin des signes de reprise. Les panneaux « À vendre » se transforment à nouveau en « Vendu », après deux années marquées par l’attentisme.

Les taux hypothécaires fixes, qui avaient fortement grimpé, se sont stabilisés autour de 3,3–3,7 % (MBC-Credits), redonnant de la visibilité aux ménages. Résultat : les volumes de transactions ont rebondi au premier semestre, preuve que la demande reprend (The Brussels Times).

Côté prix, la hausse reste contenue, avec une progression d’environ +2 à +5 % selon les régions pour les biens existants (Statbel – voir graphique ci-dessous).

👉 Concrètement, plus de blocage, mais pas non plus de surchauffe à l’heure actuelle. Le marché belge entre dans une zone de transition, où la confiance revient progressivement.

🌍 Pourquoi vos crédits dépendent de Washington et Francfort

Quand vous signez un prêt à Spa, Battice ou Liège, vous pensez surtout au taux que vous propose votre banque. Mais en réalité, ce taux dépend largement des décisions prises par deux institutions :

• la Réserve fédérale américaine (FED)

• la Banque centrale européenne (BCE)

Ces banques centrales fixent les taux directeurs (FED Rates, BCE Rates), qui déterminent le prix de l’argent dans le monde. La Belgique, petit pays très ouvert, subit directement ces mouvements mondiaux.

👉 En gros, un assouplissement de la Fed ou de la BCE peut réduire vos mensualités, tandis qu’un resserrement limite votre capacité d’emprunt.

Focus Fed – Décision clé du 17 septembre 2025

Aux États-Unis, la Fed est à la manœuvre depuis plusieurs trimestres. Après avoir bloqué ses taux au sommet en 2023, elle a entamé un cycle de baisses dès l’été 2024, puis marqué une pause début 2025.

👉 Ce 17 septembre 2025, les marchés anticipent une nouvelle baisse de 0,25 %, ramenant le corridor des Fed Funds à 4,00–4,25 % (Reuters). Ce serait la première réduction depuis neuf mois.

Pourquoi cette décision ?

• 📈 Chômage en hausse : il a atteint 4,3 % en août, son plus haut niveau depuis 2021 (Reuters).

• 🏭 Créations d’emplois en berne : ~30 000 par mois cet été, contre plus de 100 000 en 2024 (CBS News).

• 💸 Inflation maîtrisée : stabilisée autour de 2,5–3 %, loin des 8 % de 2022 (AXA-IM).

👉 L’objectif est d’éviter une récession brutale tout en maintenant la pression sur l’inflation.

🔄 Transmission vers la Belgique

Les décisions de la Fed déclenchent une série de mécanismes qui finissent par impacter vos crédits :

📉 Taux obligataires en baisse
Quand la Fed baisse ses taux, les obligations américaines deviennent moins attractives.

Les capitaux se redirigent vers l’Europe, ce qui peut faire monter le prix de nos obligations d’État et baisser leurs rendements. Actuellement, l’évolution reste stable et l’OLO belge à 10 ans évolue ainsi autour de 3,26 % (Guide Épargne – voir graphique ci-dessous), et les taux hypothécaires suivent cette tendance.

👉 Un geste à Washington peut, quelques semaines plus tard, se traduire par des barèmes de crédit légèrement plus bas dans une banque liégeoise, après répercussion sur le marché obligataire.

💱 Dollar plus faible
Un assouplissement de la Fed affaiblit souvent le dollar :

• Positif → importer du gaz, pétrole et matières premières coûte moins cher.

• Négatif → nos exportations deviennent moins compétitives.

  Pour les ménages belges, l’effet positif domine : une facture énergétique plus légère redonne de l’air aux budgets.

🌍 Flux de capitaux
Quand les placements en dollars rapportent moins, certains investisseurs déplacent leurs fonds vers l’Europe. Cela soutient nos obligations et abaisse indirectement les coûts de financement pour les banques.
👉 Cela se traduit par des crédits légèrement plus abordables.

⚠️ Scénarios à surveiller côté Fed

Deux trajectoires possibles :

• 🔥 Inflation persistante → la Fed stoppe ses baisses, voire remonte ses taux. Conséquence : les taux mondiaux repartent à la hausse, vos mensualités aussi.

• ❄️ Récession US marquée → l’emploi recule, la confiance s’effrite. Même avec des taux bas, les banques belges deviennent plus prudentes et l’accès au crédit se complique.

👉 Dans les deux cas, les répercussions se font sentir jusque dans les compromis de vente en Belgique.

Focus BCE – Inflation vs soutien à l’économie

En Europe, c’est la Banque centrale européenne (BCE) qui donne le ton. Après avoir relevé ses taux sans relâche de 2022 à 2024 pour freiner l’inflation, elle a entamé un cycle de détente en septembre 2024.

Depuis, elle a procédé à huit baisses successives, ramenant son taux de dépôt à 2 % en septembre 2025, contre 4 % un an plus tôt (Reuters).

👉 C’est une bonne nouvelle pour les emprunteurs car l’argent circule plus facilement dans le système bancaire, ce qui permet aux banques de proposer des crédits légèrement moins chers.

🔑 Scénario 1 : inflation maîtrisée → crédits plus accessibles

Si l’inflation européenne continue de refluer vers la cible de 2 % (elle était à 2,1 % en août 2025, selon AXA-IM), la BCE pourra poursuivre ses baisses de taux.

• Les banques se refinanceront à moindre coût.

• Les crédits immobiliers pourraient baisser encore légèrement.

• La demande resterait soutenue, surtout dans les régions où les prix restent abordables, comme la province de Liège.

⚠️ Scénario 2 : inflation qui repart → crédits plus chers

Si les prix de l’énergie remontent, la BCE n’aura pas le choix : elle devra ralentir, voire stopper ses baisses.

• Les taux hypothécaires resteraient proches de 3,5–4 %.

• La capacité d’achat des ménages se tasserait.

• Les acheteurs deviendraient plus prudents, comparant davantage et négociant plus fermement.

👉 Dans ce scénario, les biens énergivores seraient les plus touchés : difficile de cumuler mensualités élevées et factures de chauffage salées.

🧭 Conséquences concrètes pour l’acheteur belge

Tout cela peut sembler très macro, mais les effets se traduisent directement dans votre budget.

🧮 Exemple chiffré

Aujourd’hui, les taux hypothécaires fixes en Belgique se stabilisent autour de 3,3–3,7 %.

• Pour un prêt moyen de 200 000 € sur 20 ans, cela représente une mensualité d’environ 1 150 à 1 200 €.

• Un an plus tôt, avec des taux proches de 4 %, la mensualité approchait les 1 250 €.

  👉 Sur toute la durée du crédit, l’écart se chiffre en plusieurs milliers d’euros d’économie.

🎯 Trois conséquences directes en 2025

1. Mensualités stabilisées : la flambée de 2023 est terminée, mais inutile d’espérer un retour aux taux ultra-bas d’avant 2022.

2. Capacité d’emprunt en hausse : avec des taux un peu plus bas, beaucoup de ménages peuvent viser un logement légèrement plus grand ou mieux situé.

3. Confiance retrouvée : plus de visibilité, plus de transactions. Les vendeurs trouvent preneur, et les acheteurs osent se projeter.

👉 En clair, vos projets immobiliers sont à nouveau finançables dans des conditions soutenables, à condition de bien choisir le moment et le bien.

✅ Conclusion – Agir avec lucidité

Le marché immobilier belge de septembre 2025 n’est ni en bulle ni en crise : il est en pleine phase de transition.

• Les décisions de la Fed et de la BCE fixent le cadre global : elles dictent l’évolution de vos taux, de vos mensualités et de votre capacité d’achat.

• Les conditions locales — PEB, rareté de l’offre, localisation — déterminent ensuite la valeur réelle des biens sur le terrain.

👉 Pour les acheteurs comme pour les investisseurs, cela signifie qu’il ne s’agit plus de parier sur un “grand krach” ou un “nouveau boom”, mais d’acheter avec méthode et discernement. Le marché immobilier n’est pas un casino. Avec des finances solides et un projet réfléchi, 2025 est une année pour avancer sereinement.

Chez Estate & Value (Spa, Battice, Province de Liège), nous suivons ces signaux macroéconomiques de près pour vous aider à prendre la bonne décision, au bon moment, sur le bon bien.