Droits d’enregistrement à 3 % en Wallonie : ce que tout acheteur (et vendeur) doit savoir en 2026

Depuis le 1er janvier 2025, le paysage fiscal de l’immobilier wallon a radicalement changé. Les droits d’enregistrement — cette taxe régionale que l’on paye lors de l’achat d’un bien — sont passés de 12,5 % à 3 % pour l’acquisition d’une habitation propre et unique. Une révolution silencieuse, mais dont les effets se font très concrètement sentir sur le marché.

Chez Estate & Value, nous répondons chaque semaine à des dizaines de questions sur ce sujet. Voici le guide complet pour comprendre cette réforme, en évaluer les avantages réels et savoir si vous pouvez en bénéficier.

Qu’est-ce que les droits d’enregistrement ?

Les droits d’enregistrement sont une taxe régionale perçue lors de l’achat d’un bien immobilier. Ils sont calculés sur le prix d’acquisition et constituaient, jusqu’en 2024, l’un des frais les plus lourds à supporter pour un acheteur wallon.

À titre d’exemple, pour un bien acquis à 250 000 € :

• Avant 2025 (taux de 12,5 %) : 31 250 € de droits d’enregistrement
• Depuis 2025 (taux de 3 %) : 7 500 € de droits d’enregistrement
• Économie réalisée : 23 750 €

C’est une économie considérable qui change fondamentalement l’équation financière de l’achat immobilier en Wallonie.

Qui peut en bénéficier ?

Le taux réduit à 3 % n’est pas universel. Plusieurs conditions doivent être réunies pour en bénéficier.

1. Le bien doit devenir votre résidence principale

Seuls les biens destinés à être occupés en tant qu’habitation propre et unique sont éligibles. Cela comprend les maisons, les appartements, mais aussi les terrains à bâtir et les logements en construction ou sur plan (pour la partie soumise aux droits d’enregistrement).

⚠️ Attention : les habitations neuves soumises à la TVA ne sont pas concernées par cette réforme.

2. Vous ne pouvez pas posséder un autre bien immobilier

Si vous êtes déjà propriétaire d’un logement, vous ne pouvez pas bénéficier du taux de 3 %… sauf si vous vous engagez à revendre ce bien dans les trois ans suivant l’acquisition du nouveau. Cette clause de mobilité est une avancée importante pour les propriétaires qui souhaitent changer de logement.

3. Vous devez conserver le bien comme résidence principale pendant 3 ans

L’acquéreur doit maintenir sa résidence principale dans ce bien pendant au moins trois ans après l’acquisition. C’est la contrepartie du taux avantageux.

4. L’ensemble des acquéreurs doit détenir la pleine propriété

La mesure s’applique à la condition que tous les acheteurs acquièrent la pleine propriété du bien et s’engagent à y habiter.

Ce que la réforme a changé — et ce qu’elle a supprimé

La réforme à 3 % s’est accompagnée de la suppression de plusieurs mécanismes fiscaux qui existaient auparavant en Wallonie.

• ❌ Le chèque-habitat : cette déduction fiscale annuelle (jusqu’à 1 520 € par contribuable) a été supprimée. Sur 20 ans, certains ménages pouvaient en tirer jusqu’à 30 000 € d’avantage cumulé.
• ❌ L’abattement pour primo-acquéreurs : cette réduction de la base taxable (jusqu’à 40 000 €) a disparu.
• ❌ Le taux réduit à 6 % pour les habitations modestes : ce régime segmenté selon le revenu cadastral n’existe plus.

La réforme simplifie le système, mais il convient d’analyser au cas par cas si la nouvelle configuration est plus avantageuse que l’ancien régime — notamment pour les profils qui bénéficiaient fortement du chèque-habitat sur le long terme.

Quel impact sur le marché immobilier wallon ?

L’effet a été immédiat et significatif. Selon les données de la Fédération du notariat (Fednot) publiées pour le troisième trimestre 2025, les transactions immobilières ont progressé de plus de 17 % en Wallonie sur un an — la progression la plus forte des trois régions belges. Le prix moyen des maisons a suivi une tendance haussière nette.

Le mécanisme est simple : les acheteurs ont disposé d’un budget global plus élevé grâce à l’économie sur les droits d’enregistrement, ce qui leur a permis de viser des biens dans des gammes supérieures. La demande accrue a naturellement exercé une pression à la hausse sur les prix.

Les experts s’attendent à une stabilisation progressive de cet effet en 2026, une fois la vague initiale d’acheteurs stimulés par la réforme absorbée par le marché.

Ce que cela signifie concrètement pour vous

Vous êtes acheteur :

Si vous n’êtes pas encore propriétaire ou si vous souhaitez changer de résidence principale, le contexte est clairement favorable. L’économie de plusieurs dizaines de milliers d’euros à l’achat peut vous permettre d’accéder à un bien de meilleure qualité, ou simplement de sécuriser votre apport personnel. Agir rapidement reste conseillé : la pression sur les prix se poursuit.

Vous êtes vendeur :

La réforme vous profite indirectement mais très concrètement : en élargissant le bassin d’acheteurs potentiels, elle a soutenu la demande et les prix. Un bien bien estimé et bien présenté bénéficie aujourd’hui d’un marché favorable. Si vous envisagez également un achat dans la foulée de votre vente, la clause des trois ans vous permet de continuer à bénéficier du taux de 3 %.

Notre conseil avant de vous lancer

Chaque situation est unique. La réforme à 3 % est une opportunité réelle, mais elle ne remplace pas une analyse personnalisée de votre projet. Plusieurs paramètres entrent en jeu : votre situation familiale, vos revenus, la durée de remboursement envisagée et le type de bien que vous ciblez.

Chez Estate & Value, nous vous accompagnons à chaque étape : de l’estimation gratuite de votre bien actuel jusqu’à la recherche de votre futur logement, en passant par la coordination avec votre notaire. Notre connaissance du marché local — de Spa à Battice, du Plateau de Herve jusqu’aux Ardennes — est votre meilleure garantie d’une transaction sereine.

📞 +32 87 21 00 00 | 📍 Rue du Marché 10, Spa — Rue du Centre 6, Battice | 🌐 www.estate-value.be

Cet article a un but informatif. Pour toute question spécifique à votre situation, nous vous recommandons de consulter votre notaire ou un conseiller fiscal.