Marché immobilier liégeois : ce que révèlent réellement les chiffres
Le premier trimestre 2026 s’achève sur des signaux contrastés. En surface, le marché tient.
En profondeur, les équilibres bougent. Voici une lecture honnête de ce que vivent
les acheteurs et les vendeurs liégeois aujourd’hui.
+3,4%
Transactions en Belgique
vs Q1 2025 (Fednot)
↑
Taux hypothécaires
orientés à la hausse début 2026
36%
Du stock provincial
en PEB E, F ou G
Le marché wallon retrouve son rythme naturel
Le Baromètre immobilier de la Fédération du Notariat
confirme une tendance nationale en hausse : les ventes de logements ont progressé de +3,4 %
au premier trimestre 2026 par rapport à la même période en 2025. Les appartements font figure
de locomotive avec +7,8 %, portés notamment par Bruxelles (+6,7 %) et la Wallonie (+7,1 %).
En province de Liège, la lecture est plus nuancée. Si les ventes progressent bien sur un an,
le rythme a ralenti par rapport au T4 2025 (−0,5 %). Ce recul ne doit pas inquiéter :
il s’inscrit dans une phase de normalisation après une année 2025 particulièrement dynamique.
« On revient à une activité immobilière plus conforme à ce qu’on avait connu les années précédentes. »
— Renaud Grégoire, porte-parole de Fednot
En clair : Liège ne décroche pas. Elle retrouve son rythme naturel après une période d’euphorie.
Les prix résistent — mais le pouvoir d’achat, lui, se tend
Au niveau national, le prix moyen d’une maison s’établit à 359.965 €
(+2,8 % par rapport à la moyenne 2025), et celui d’un appartement à 288.250 €
(+2,2 %). En province de Liège, les niveaux restent sensiblement inférieurs à la moyenne belge —
caractéristique structurelle du marché wallon.
- Prix médian maison : 238.000 € (province de Liège, 2025)
- Prix médian appartement : 183.000 € (province de Liège, 2025)
Des niveaux qui préservent une certaine accessibilité… mais qui doivent désormais être lus
à la lumière du coût du financement.
Le crédit : le signal de tension du trimestre
Plusieurs indicateurs du marché montrent un recul de la production de crédits hypothécaires
en ce début d’année 2026, en lien avec la remontée progressive des taux. Le vrai sujet n’est
donc pas uniquement le prix affiché, mais bien la capacité d’emprunt réelle des acquéreurs.
Selon le baromètre d’Immotheker Finotheker,
les taux hypothécaires à long terme restent orientés à la hausse début 2026, dans le sillage
de la remontée des rendements obligataires belges. Les banques ont progressivement adapté
leurs conditions, ce qui pèse directement sur le budget des ménages.
« Dans un contexte d’incertitudes géopolitiques et de pressions inflationnistes persistantes,
une remontée progressive des taux apparaît comme un scénario plausible. »
— Ruben De Winne, Product Manager Crédits hypothécaires, Belfius
Autre signal de tension : les durées d’emprunt s’allongent. Le crédit sur 25 ans est devenu
quasi systématique, et les montages sur 30 ans réapparaissent dans de plus en plus de dossiers.
Test-Achats rappelle qu’un prêt plus long réduit la mensualité, mais augmente sensiblement
le coût total du crédit.
Pour les acheteurs, cela signifie une marge de manœuvre plus étroite. Pour les vendeurs,
cela signifie une chose simple : un prix mal calibré devient plus vite un frein à la vente.
La bombe à retardement : le PEB
36 % des biens actuellement à vendre en province de Liège affichent un label
énergétique E, F ou G. Plus d’un bien sur trois est une passoire thermique.
Et pourtant, ces biens se vendent encore — mais à quel prix ?
| Label PEB | % du stock | Prix médian |
|---|---|---|
| A++ | 0,6 % | ~455.000 € |
| A | 7,4 % | ~341.000 € |
| B | 14,5 % | ~280.000 € |
| C | 19,3 % | ~249.000 € |
| D | 19,2 % | ~249.000 € |
| E | 15,2 % | ~219.000 € |
| F | 10,0 % | ~209.000 € |
| G | 10,8 % | ~189.000 € |
L’écart entre un bien très performant (A++) et une passoire (G) dépasse
140 % sur le prix médian. En Belgique, un logement classé B se vend en moyenne
12 % plus cher qu’un D, et 22 % plus cher qu’un F
à caractéristiques identiques, selon les travaux relayés par la Banque nationale.
Cette décote pourrait encore s’accentuer avec la pression réglementaire européenne.
L’état du stock : un tiers des biens est bloqué
L’analyse du stock actif au 31 mars 2026 en province de Liège révèle une réalité
que beaucoup de vendeurs ne voient pas venir :
Stock frais (< 30 j)
33 %
30 à 90 jours
32 %
90 à 180 jours
22 %
Bloqué (> 180 j)
12 %
34 % des biens en vente sont en ligne depuis plus de 3 mois.
12 % depuis plus de 6 mois. L’ancienneté moyenne dépasse 80 jours.
Un bien qui tarde, c’est presque toujours un problème de prix ou de présentation —
rarement un manque d’acheteurs.
Ce que ça veut dire pour vous
Si vous êtes vendeur
Le marché n’est pas en crise, mais il est plus sélectif. Les biens bien positionnés partent. Les autres s’accumulent.
La clé : une estimation juste dès le départ. Une mise en vente trop haute coûte du temps, de la visibilité et souvent de l’argent au final.
Si vous êtes acheteur
Vous avez à nouveau un peu de marge de négociation — mais la fenêtre peut se refermer si les taux poursuivent leur remontée.
Et soyez vigilant sur le PEB : un F ou G peut être une opportunité uniquement si vous avez chiffré les travaux avant de signer.
Conclusion
Le marché liégeois en ce printemps 2026, c’est ça : des volumes qui se normalisent,
des prix qui résistent en surface, un crédit qui se tend, et une transition
énergétique qui modifie durablement la valeur relative des biens.
Ce n’est ni l’euphorie de 2025, ni l’effondrement annoncé par certains.
C’est un marché qui récompense ceux qui sont bien informés et bien accompagnés.
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Sources
- Fednot / Notaire.be — Baromètre immobilier 2026 : les ventes d’appartements en hausse (+7,8 %)
- Notaire.be — L’immobilier dans la Province de Liège en 2025
- Statbel — Indice des prix des logements
- Immotheker Finotheker — Rentebarometer
- Test-Achats — Simulateur de prêt hypothécaire
- Belfius — Tarifs crédit logement
- Banque Nationale de Belgique — L’impact de l’efficacité énergétique sur les prix de l’immobilier résidentiel
- Directive (UE) 2024/1275 — EPBD refonte
