Investir en Espagne depuis la Belgique : ce qu'il faut savoir avant d'acheter sur la Costa Blanca en 2026

Chez Estate & Value, nous accompagnons régulièrement nos clients dans leurs projets à l'international, notamment sur la Costa Blanca. Voici notre guide complet pour aborder ce marché avec sérénité.

Pourquoi la Costa Blanca reste attractive en 2026

Le marché immobilier de la province d'Alicante — qui englobe la Costa Blanca — affiche une dynamique remarquable. Après plusieurs années de forte progression, les prix se stabilisent en 2026, offrant une meilleure lisibilité aux acheteurs.

Les experts du secteur s'accordent sur une croissance modérée mais soutenue, avec des prévisions de revalorisation de l'ordre de 5 à 7 % selon les zones. La province d'Alicante continue de se consolider comme l'un des marchés les plus dynamiques et les plus sûrs pour investir en Espagne, avec une forte demande internationale et une rareté des constructions neuves dans les emplacements de choix.

La demande belge, néerlandaise et scandinave reste particulièrement soutenue sur la partie nord de la Costa Blanca (Moraira, Altea, Calpe, Benissa) ainsi que sur les zones de golf du sud (La Finca, Vistabella, La Serena). Les biens neufs présentant de hauts standards d'efficacité énergétique et un design contemporain ont gagné en popularité, notamment auprès des acheteurs belges et néerlandais.

Pour l'investisseur belge, les rendements locatifs restent attractifs, notamment dans les segments avec licence touristique — à condition toutefois de bien vérifier la légalité de cette licence avant toute acquisition (voir plus bas).

Étape 1 — Le NIE : votre sésame espagnol

Avant toute démarche sérieuse, l'obtention du NIE (Número de Identidad de Extranjero) est indispensable. Ce numéro d'identification étranger est obligatoire pour ouvrir un compte bancaire espagnol, signer un compromis de vente et finaliser l'acte chez le notaire.

Le NIE peut être demandé au consulat espagnol en Belgique ou directement en Espagne via un avocat mandaté par procuration. Les délais dans les consulats peuvent atteindre 2 à 3 mois. Si vous êtes pressé, mandater un avocat sur place permet souvent de l'obtenir en 2 à 3 semaines. Le formulaire à utiliser est le modèle EX-15, accompagné de la taxe 790 code 012.

Ouvrir un compte bancaire espagnol (IBAN commençant par ES) est également conseillé : les fournisseurs locaux (électricité, eau, charges de copropriété) et certaines taxes exigent souvent un prélèvement sur un compte local.

Étape 2 — Le processus d'achat en Espagne : attention aux différences avec la Belgique

Le cadre juridique espagnol comporte des spécificités importantes que les acheteurs belges ignorent souvent.

Le rôle du notaire espagnol est différent

Contrairement à ce que font les notaires belges, le notaire espagnol a un rôle d'authentification mais n'est pas tenu de vérifier les charges et la conformité urbanistique du bien. Il ne vérifiera pas si des travaux ont été réalisés sans permis, si des charges de copropriété sont impayées ou si le bien est grevé d'hypothèques cachées. C'est pourquoi l'engagement d'un avocat espagnol indépendant est fortement recommandé — idéalement francophone — avant toute signature.

La chronologie des contrats

Le processus suit généralement ces étapes :

1. Contrat de réservation (Contrato de Reserva) : un acompte de 3 000 à 6 000 € pour retirer le bien du marché. ⚠️ Ne signez jamais ce document sans qu'un avocat ait préalablement vérifié la Nota Simple (extrait du registre foncier).
2. Arras Penitenciales (compromis avec arrhes) : généralement 10 % du prix. Si vous vous rétractez, vous perdez ces arrhes. Si le vendeur se rétracte, il vous rembourse le double. L'obtention d'un prêt n'est pas une condition suspensive automatique en Espagne — vous devez l'exiger par écrit.
3. Acte authentique (Escritura Pública) : signature devant notaire avec le paiement du solde.

La due diligence — ce que votre avocat doit vérifier

Votre avocat doit impérativement contrôler : la Nota Simple (absence de dettes et d'hypothèques sur le bien), le paiement des charges de copropriété, la conformité urbanistique du bien (permis de construire en ordre), et l'existence du Certificat d'Habitation (Cédula de Habitabilidad).

Étape 3 — Les frais réels à anticiper

C'est souvent là que les acheteurs sont surpris. Le coût global d'un achat immobilier en Espagne représente souvent entre 10 % et 14 % de plus que le prix affiché du bien. Voici le détail :

• Pour un bien d'occasion (ancien) : ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) de 6 à 10 % du prix d'achat selon la région. En Communauté Valencienne (où se trouve la Costa Blanca), le taux est généralement de 10 %.
• Pour un bien neuf : TVA (IVA) à 10 % + taxe sur actes juridiques (AJD) de 0,5 à 1,5 %.
• Frais de notaire : environ 0,3 à 0,5 % du prix.
• Frais d'enregistrement foncier : environ 0,4 à 0,7 %.
• Honoraires d'avocat : généralement 1 à 2 % du prix d'achat.

En résumé : pour un bien à 250 000 €, prévoyez entre 25 000 et 35 000 € de frais supplémentaires. Ces montants doivent être disponibles en cash, car ils ne sont généralement pas inclus dans les financements bancaires.

Étape 4 — La fiscalité en tant que propriétaire belge non-résident

C'est le point le plus souvent négligé — et pourtant le plus important pour la rentabilité réelle de votre investissement.

En Espagne — vos obligations annuelles

L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est l'équivalent de la taxe foncière. Payé annuellement à la municipalité, son montant varie entre 300 et 700 € pour la plupart des biens résidentiels sur la Costa Blanca.

L'IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) est l'impôt des non-résidents. Cet impôt est obligatoire dès l'acquisition d'un bien, même en l'absence de tout revenu locatif. Il s'applique sur la simple base de détention du bien.

• Si vous n'avez pas de locataire : le fisc espagnol vous impute un revenu fictif de 1,1 % (ou 2 % si la valeur cadastrale n'a pas été révisée depuis 10 ans) de la valeur cadastrale du bien, taxé à 19 % pour les résidents UE. Concrètement, pour un bien avec une valeur cadastrale de 100 000 €, cela représente environ 209 € d'impôt par an.
• Si vous louez : vos revenus locatifs nets sont imposés à 19 % pour les ressortissants UE, avec possibilité de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, IBI, frais de gestion, travaux, amortissement à 3 % de la valeur construction).

⚠️ Important : la déclaration de l'IRNR est une démarche spontanée — vous ne recevrez pas de rappel de l'administration. L'oubli peut entraîner des pénalités, des intérêts de retard et bloquer une vente ou une succession future. Ne faites pas l'impasse sur cette obligation.

En Belgique — ce que vous devez déclarer

La Belgique et l'Espagne ont signé une convention préventive de double imposition. Les impôts sont donc acquittés en Espagne, mais vous êtes obligé de déclarer le bien dans votre déclaration d'impôts belge. Ce revenu (la valeur cadastrale espagnole ou le revenu locatif) est exonéré en Belgique, mais il entre dans le mécanisme de la réserve de progressivité : il peut légèrement augmenter la pression fiscale sur vos autres revenus belges.

Concrètement, pour la plupart des propriétaires d'un bien de moyenne gamme sur la Costa Blanca, l'impact sur la déclaration belge reste limité — mais il doit être déclaré pour éviter tout redressement.

Le cas particulier des locations touristiques

Si vous envisagez de louer votre bien à des touristes (Airbnb, Booking, etc.), une licence touristique est obligatoire. Cette licence est délivrée par la Communauté autonome et son obtention est devenue plus complexe dans certaines zones. Dans des villes comme Barcelone ou certaines zones des Baléares, obtenir une nouvelle licence touristique est quasi-impossible. N'achetez pas pour faire du Airbnb sans vérifier si le bien possède déjà une licence transférable. Sur la Costa Blanca, les règles sont encore relativement accessibles dans beaucoup de communes, mais elles se resserrent progressivement.

Par ailleurs, depuis 2025, les plateformes comme Airbnb transmettent automatiquement les données de revenus aux autorités fiscales espagnoles. La transparence fiscale est donc totale — mieux vaut déclarer correctement dès le départ.

Financement : ce qu'acceptent les banques espagnoles

Les banques espagnoles financent généralement entre 50 % et 70 % du prix d'achat pour les non-résidents. Vous devez donc disposer d'un apport personnel conséquent — au moins 30 % du prix, plus les frais annexes. Certains propriétaires belges préfèrent utiliser un refinancement hypothécaire sur leur bien belge pour financer l'achat espagnol — une option qui mérite une analyse comparative avec votre banquier.

Notre conseil en résumé

Acheter sur la Costa Blanca est une décision qui peut se révéler excellente sur le long terme — à condition d'y aller avec méthode. Voici les règles d'or :

1. Obtenez votre NIE avant de vous précipiter sur un bien.
2. Mandatez un avocat indépendant (pas celui recommandé par l'agence vendeuse).
3. Budgétisez 12 à 14 % du prix du bien pour les frais annexes.
4. Renseignez-vous sur la situation fiscale locale (IBI, IRNR) et déclarez correctement en Belgique.
5. Si vous visez la location touristique, vérifiez la licence avant la signature de tout document.

Chez Estate & Value, nous connaissons ce marché et nous vous mettons en relation avec les bons partenaires locaux (avocats, agences partenaires, conseillers fiscaux). Si un projet en Espagne mûrit dans votre esprit, parlons-en.