TVA à 6 % pour la démolition-reconstruction : le guide complet pour acquéreurs et investisseurs en Belgique

Ce régime est une opportunité fiscale majeure — mais il repose sur des conditions précises, des obligations déclaratives strictes et des distinctions importantes selon votre profil (propriétaire-occupant ou investisseur-bailleur). Chez Estate & Value, nous sommes régulièrement sollicités par des clients souhaitant comprendre ce mécanisme avant de se lancer dans un projet. Voici le décryptage le plus complet possible de ce que vous devez savoir.

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Pourquoi ce régime existe-t-il ?

En Belgique, la construction d'un logement neuf est soumise à la TVA au taux normal de 21 %. Sur un projet à 300 000 € (hors terrain), cela représente 63 000 € de TVA. Le régime à 6 % ramène cette charge à 18 000 €, soit une économie de 45 000 € — une différence considérable qui peut rendre un projet viable là où il ne l'était pas.

L'objectif du législateur est double : encourager la rénovation du parc immobilier vieillissant (en favorisant la démolition de bâtiments dégradés et leur remplacement par des logements neufs performants sur le plan énergétique) et améliorer l'accès au logement abordable, tant pour les acquéreurs que pour les locataires.

La loi-programme du 18 juillet 2025, publiée au Moniteur belge le 29 juillet 2025, rend ce régime définitif et l'étend à de nouvelles situations, notamment la vente par un promoteur à un investisseur-bailleur.

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Le principe de base : démolition totale et reconstruction sur la même parcelle

Le régime ne s'applique pas à n'importe quel chantier. Deux conditions techniques fondamentales doivent être réunies :

1. Le bâtiment existant doit être entièrement démoli. Une rénovation lourde, même très étendue, ne suffit pas — sauf si l'ampleur des travaux est telle que le bien est fiscalement requalifié en « immeuble neuf » (règle des 60 % de la valeur de vente hors terrain, applicable dans certains cas).
2. La reconstruction doit s'effectuer sur le même site, c'est-à-dire sur la même parcelle cadastrale que le bâtiment démoli.

Le logement reconstruit doit être exclusivement résidentiel. Les projets mixtes (logement + commerce + bureaux) ne sont éligibles qu'en proportion de la partie résidentielle.

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Les quatre situations éligibles au taux de 6 %

La loi de juillet 2025 organise le régime autour de quatre situations distinctes, chacune avec ses propres conditions.

Situation 1 — Vous faites construire votre habitation propre et unique (maître d'ouvrage)

C'est le cas classique : vous êtes propriétaire d'un terrain ou d'un bien à démolir, vous faites appel à un entrepreneur pour démolir et reconstruire votre futur logement.

Conditions à remplir :

• Le logement reconstruit doit devenir votre résidence principale, sans délai après la fin des travaux.
• Il doit s'agir de votre habitation propre et unique — vous ne pouvez pas posséder un autre logement dont vous êtes pleinement propriétaire (sauf si vous vous engagez à le vendre dans les trois ans).
• La superficie habitable maximale est de 200 m².
• Vous devez maintenir cette affectation (résidence principale unique) pendant au moins 5 ans.

Nouveauté importante depuis juillet 2025 — la notion d'« habitation unique » s'apprécie désormais individuellement. Si un couple achète conjointement, et que l'un des deux possède déjà un logement en propre, cela ne prive plus l'autre de l'avantage fiscal. Le taux de 6 % peut être appliqué au prorata des droits de propriété de chaque co-acquéreur selon qu'il remplit ou non les conditions. Une avancée significative pour les familles recomposées et les couples dont l'un des membres était déjà propriétaire.

Situation 2 — Location sociale à long terme

Si vous faites démolir et reconstruire un logement que vous destinez à une location dans le cadre d'une politique sociale à long terme (via une agence immobilière sociale ou un organisme agréé), vous pouvez également bénéficier du taux de 6 %, y compris en tant que personne morale. Ce cas est plus spécifique et nécessite l'accompagnement d'un spécialiste.

Situation 3 — Location privée à long terme (investisseur-bailleur)

C'est l'une des grandes nouveautés du régime de 2025, et elle intéresse directement les investisseurs. Si vous faites démolir et reconstruire un logement que vous louez ensuite à titre privé (pas via un organisme social), vous pouvez bénéficier du taux de 6 % sous conditions.

Conditions à remplir :

• Vous devez louer le bien pendant au moins 15 ans.
• Le locataire doit être une personne physique qui y établit sa résidence principale sans délai.
• La superficie habitable maximale est de 175 m².
• Les locations touristiques et de courte durée sont expressément exclues.
• L'intention de louer à long terme doit être déclarée avant que la TVA sur les travaux ne devienne exigible (voir section sur les formalités).

⚠️ Attention : si vous n'avez pas pu trouver d'acheteur pour un logement construit pour la vente et que vous décidez de le mettre en location à la place, vous ne pouvez PAS bénéficier du taux de 6 % pour cette situation. L'intention locative doit être établie avant le début des travaux, pas comme solution de repli.

Situation 4 — Vente d'un logement reconstruit par un promoteur

Depuis juillet 2025, il est désormais possible pour un promoteur immobilier de vendre un logement issu d'un projet de démolition-reconstruction à un acquéreur particulier ou à un investisseur avec application de la TVA à 6 %.

Cette mesure est particulièrement importante pour le marché : elle permet à des projets de promotion entiers de bénéficier du taux réduit, ce qui rend les prix de vente plus accessibles pour les acheteurs finaux.

Pour un acquéreur particulier (résidence principale) :

• Il doit en faire sa résidence principale immédiate.
• Il ne doit pas posséder d'autre logement.
• Il s'engage à y habiter pendant au moins 5 ans.
• La superficie maximale est de 175 m² (superficie habitable utile).

Pour un investisseur-bailleur (personne physique ou morale) :

• Il doit louer le bien pendant au moins 15 ans à une personne physique qui y établit sa résidence principale.
• La superficie maximale est de 175 m².
• Les locations touristiques ou de courte durée sont exclues.

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Points d'attention cruciaux

La superficie — et comment elle se calcule

Les plafonds de superficie (200 m² pour la construction propre, 175 m² pour les ventes et la location privée) s'appliquent à la superficie habitable utile, et non à la surface totale du bien. Concrètement, caves, garages non attenants, terrasses, paliers communs et autres espaces non habitables ne sont généralement pas comptabilisés. C'est une précision importante qui peut faire la différence entre l'éligibilité ou non d'un projet.

Le chauffage aux combustibles fossiles est exclu

Depuis la loi de juillet 2025, les installations de chauffage alimentées par des combustibles fossiles (mazout, gaz...) sont exclues du taux réduit de 6 %. La TVA sur ces postes reste à 21 %. Cette exclusion s'inscrit dans la politique de transition énergétique et pousse les constructeurs vers des solutions comme les pompes à chaleur ou le chauffage électrique.

Une tolérance administrative existe pour les projets dont le contrat a été signé avant le 28 juillet 2025, à condition que la TVA soit facturée avant le 30 juin 2026.

Que se passe-t-il si vous ne respectez pas les conditions sur 5 ou 15 ans ?

Le non-respect des engagements (quitter le logement avant 5 ans, cesser de louer avant 15 ans) entraîne une régularisation fiscale. Le fisc peut réclamer la différence entre la TVA payée à 6 % et la TVA au taux normal de 21 %, calculée au prorata des années restantes. Cette régularisation peut représenter des sommes importantes — c'est un risque à intégrer sérieusement dans votre réflexion avant de vous lancer.

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Les formalités obligatoires — ne rien oublier

Le régime à 6 % n'est pas automatique. Il requiert des démarches administratives précises, dont le non-respect peut faire perdre l'avantage fiscal.

Depuis juillet 2025, une déclaration préalable auprès du SPF Finances via MyMinfin est obligatoire pour chaque situation. Le formulaire à utiliser dépend de votre profil :

• Formulaire 111/1 : construction de votre habitation propre et unique (maître d'ouvrage)
• Formulaire 111/2 : location sociale à long terme
• Formulaire 111/5 : location privée à long terme (investisseur)
• Formulaire 111/3 : vente d'un logement reconstruit par un promoteur (à signer conjointement par le vendeur ET l'acquéreur)

Ces déclarations doivent être accompagnées des pièces justificatives (permis d'urbanisme, contrat d'entreprise, compromis ou acte authentique) et déposées avant l'exigibilité de la TVA sur les travaux. Ne pas déposer ces formulaires dans les délais peut entraîner le refus de l'avantage fiscal par l'administration.

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Le cumul avec les droits d'enregistrement à 3 % : attention à la règle !

Un point que beaucoup oublient : lorsqu'un bien est soumis à la TVA (comme c'est le cas pour un logement neuf issu d'une démolition-reconstruction), les droits d'enregistrement classiques ne s'appliquent pas sur la construction. En revanche, la partie terrain reste soumise aux droits d'enregistrement (au taux de 12,5 % ou 3 % selon les conditions).

Ces deux régimes (TVA à 6 % et droits d'enregistrement à 3 %) ne se cumulent donc pas sur la même assiette, mais peuvent chacun s'appliquer à leur portion respective selon la structure du projet. C'est précisément pourquoi une analyse au cas par cas est indispensable.

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Un exemple chiffré pour illustrer l'économie réelle

Prenons un appartement neuf issu d'un projet de démolition-reconstruction, vendu par un promoteur au prix de 350 000 € (TVA comprise) :

• Avec TVA à 21 % : le prix HTVA est de ± 289 000 €, dont 61 000 € de TVA.
• Avec TVA à 6 % : le prix HTVA est de ± 330 000 €, dont 20 000 € de TVA.

Autrement dit, à prix de vente annoncé identique, le promoteur peut proposer un bien d'une valeur intrinsèque bien supérieure, ou afficher un prix de vente nettement plus bas à qualité équivalente. Pour l'acheteur, l'économie sur la TVA seule peut dépasser 40 000 à 50 000 € sur un projet de cette envergure.

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Ce régime est-il fait pour vous ?

Vous êtes primo-acquéreur ou vous cherchez votre résidence principale :

Si vous envisagez d'acheter un appartement ou une maison dans le cadre d'un projet de démolition-reconstruction (chez un promoteur), et que ce bien deviendra votre résidence principale unique dans les 5 ans, ce régime est clairement avantageux. Vérifiez que la superficie habitable est bien inférieure à 175 m² et que toutes les formalités sont en ordre côté promoteur.

Vous êtes investisseur immobilier :

Le régime ouvre désormais une porte intéressante pour l'investissement locatif résidentiel. Une TVA à 6 % au lieu de 21 % améliore significativement la rentabilité brute d'un projet. Mais l'engagement de 15 ans de location en résidence principale impose une réflexion long terme sérieuse. Ce n'est pas un régime adapté à une stratégie d'investissement court terme ou touristique.

Vous êtes propriétaire d'un bâtiment à démolir :

Si vous envisagez de faire démolir votre bien actuel pour reconstruire votre futur logement, c'est le moment de prendre les bonnes décisions dès la phase de conception. Le choix des matériaux, le système de chauffage, la superficie et la configuration juridique du projet doivent être pensés en tenant compte du régime TVA dès le départ.

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Notre recommandation

La TVA à 6 % pour la démolition-reconstruction est une opportunité fiscale réelle et significative — mais le diable est dans les détails. Superficies mal calculées, déclarations manquantes, intentions locatives non prouvées, chauffage fossile inclus à tort : autant de points qui peuvent conduire à un redressement fiscal coûteux.

Avant de vous engager dans un projet, entourez-vous d'un notaire pour les aspects civils et fiscaux, d'un comptable ou fiscaliste pour les aspects TVA, et d'une agence immobilière qui connaît le marché local pour identifier les projets éligibles dans votre secteur.

Chez Estate & Value, nous suivons de près les projets de démolition-reconstruction dans la région de Spa, Verviers et du Plateau de Herve. Si vous avez un terrain, un bien à démolir ou si vous êtes à la recherche d'un appartement neuf éligible à ce régime, nous pouvons vous orienter vers les bons interlocuteurs.