Marché locatif en Wallonie : loyers, obligations du bailleur et PEB — le guide complet 2026

Les loyers en Wallonie : une hausse record en 2025

Le baromètre annuel de Federia (Fédération des agents immobiliers francophones) pour 2025 est sans ambiguïté : la Wallonie a enregistré la hausse des loyers la plus marquée des trois régions belges, avec une progression moyenne de +5,4 % sur un an. Le loyer moyen wallon atteint désormais 879 €/mois, toutes typologies confondues.

Cette progression est toutefois à nuancer selon le type de bien :

• Maisons individuelles : hausse de +7,7 % — la progression la plus forte, reflet d'une tension extrême sur ce segment très demandé par les familles.
• Maisons mitoyennes : +6,1 %
• Studios : +4,7 %
• Appartements : +4,1 %
• Maisons jumelées : +3,9 %
• Villas : -3,0 % — légère correction après plusieurs années de forte hausse

Par grandes villes wallonnes, les loyers moyens se répartissent comme suit (données Federia 2025) : Arlon reste la ville la plus chère de Wallonie avec 968 €, suivie de Namur (844 €, +4,98 %), Mons (814 €, +5,99 %) et Liège (789 €, +4,92 %), cette dernière étant désormais la seule grande agglomération wallonne sous le seuil des 800 €.

Pourquoi les loyers augmentent-ils si vite ?

La hausse des loyers wallons n'est pas conjoncturelle — elle est le reflet d'un déséquilibre structurel entre l'offre et la demande qui s'aggrave. Plusieurs facteurs s'additionnent.

Une offre locative qui se contracte

La réforme des droits d'enregistrement à 3 % a eu un effet paradoxal sur le marché locatif : en rendant l'achat plus accessible, elle a incité une partie des locataires à devenir propriétaires — ce qui est positif pour l'accession à la propriété, mais réduit mécaniquement la demande locative d'un côté. De l'autre côté cependant, l'offre locative se contracte simultanément, car de nombreux petits propriétaires bailleurs — qui représentent 76 % des bailleurs belges selon l'IWEPS — ont vendu leurs biens locatifs, découragés par l'empilement des obligations réglementaires, la hausse du précompte immobilier dans certaines communes et les contraintes énergétiques croissantes.

Le PEB comme facteur d'éviction

Depuis le 1er janvier 2025, le calendrier adopté par le Parlement wallon prévoit qu'un logement classé PEB G ne peut plus être mis en première location — autrement dit, un label F minimum est désormais requis pour toute nouvelle mise en location. Les baux en cours ne sont pas immédiatement résiliés, mais devront être mis en conformité lors du prochain changement de locataire. Si le principe est voté, certaines sources de 2026 signalent que les mesures d'exécution et les sanctions ne sont pas encore pleinement opérationnelles sur le terrain — il est conseillé de consulter le SPW Énergie ou votre notaire pour connaître votre situation précise. Quoi qu'il en soit, l'anticipation reste la meilleure stratégie : les biens énergivores quittent le marché et ne sont pas remplacés, ce qui accentue la pression sur les loyers des logements conformes.

L'évolution démographique

La décohabitation — le nombre croissant de personnes vivant seules suite aux divorces, aux décohabitations générationnelles et aux nouvelles formes de ménage — gonfle la demande de logements individuels sans que l'offre ne suive. Chaque divorce crée mécaniquement deux ménages là où il n'y en avait qu'un.

Les obligations légales du bailleur wallon en 2026

Être bailleur en Wallonie implique de respecter un cadre réglementaire précis, ancré dans le Code wallon de l'Habitation durable. Voici les obligations essentielles à maîtriser.

Le bail — enregistrement obligatoire

Tout contrat de bail portant sur un logement situé en Wallonie doit être enregistré auprès du SPF Finances dans les 2 mois suivant la signature. Cette formalité est gratuite et peut s'effectuer via la plateforme MyRent. Les conséquences d'un défaut d'enregistrement sont importantes : le locataire peut résilier le bail sans préavis ni indemnité, et le bailleur perd son droit de procéder à l'indexation annuelle du loyer.

La garantie locative

En Wallonie, la garantie locative est plafonnée à 2 mois de loyer (hors charges). Elle doit obligatoirement être placée sur un compte bloqué au nom du locataire — jamais versée en espèces directement au propriétaire. Cette règle est impérative et toute clause contraire dans le bail est nulle.

Les critères minimaux de salubrité

Tout logement mis en location en Wallonie doit répondre aux critères minimaux définis par le Code wallon de l'Habitation durable : superficie minimale, hauteur sous plafond suffisante, installation électrique conforme, système de chauffage fonctionnel, absence d'humidité excessive, inviolabilité du domicile et respect de la vie privée. Un logement déclaré insalubre peut faire l'objet d'une injonction de travaux et d'une réduction de loyer ordonnée par le juge de paix.

Le permis de location

Un permis de location est exigé pour certains types de logements : les logements collectifs et les petits logements individuels d'une superficie habitable de 28 m² ou moins. Ce permis est délivré par la commune après vérification des critères de qualité du logement. Sans permis valide, la mise en location de ces biens est illégale.

Le certificat PEB

Le certificat PEB est obligatoire pour toute annonce de mise en location. Il doit figurer dans l'annonce publiée et être remis au locataire lors de la signature du bail. Depuis janvier 2025, le calendrier wallon prévoit qu'un label F minimum est requis pour toute nouvelle mise en location — le label G n'est en principe plus admis. Les baux existants en cours ne sont pas immédiatement résiliés, mais devront être conformes au prochain changement de locataire. Le calendrier prévoit un renforcement progressif : label E minimum en octobre 2028, label D en octobre 2031, label C en octobre 2034.

L'indexation des loyers en 2026 : le point sur la nouvelle base

L'indexation est l'un des mécanismes que les bailleurs maîtrisent le moins bien — et pourtant l'un des plus importants pour maintenir la cohérence économique de leur investissement.

Le principe

Chaque année, à la date anniversaire du bail, le bailleur peut adapter le loyer à l'évolution du coût de la vie en appliquant la formule officielle basée sur l'indice santé publié par Statbel. L'indexation n'est pas automatique : le bailleur doit la notifier par écrit au locataire. Elle est rétroactive sur maximum 3 mois — si le bailleur oublie une année, il ne peut pas la récupérer au-delà de ce délai.

La nouvelle base 2025 = 100

Depuis janvier 2026, une nouvelle base de l'indice santé est en vigueur (2025 = 100), remplaçant l'ancienne base 2013 = 100. Pour un bail signé avant 2026, l'indice de départ reste exprimé dans l'ancienne base — une conversion est donc nécessaire pour calculer correctement l'indexation. Le calculateur officiel de Statbel (statbel.fgov.be) effectue cette conversion automatiquement. Son utilisation est fortement recommandée pour éviter toute erreur de calcul contestable.

Exemple concret

Pour un bail avec un loyer de base de 850 €, signé en avril 2024, dont l'indexation intervient en avril 2026 : le nouveau loyer est de 882 € environ, soit une hausse effective de 3,76 %, correspondant à l'évolution de l'indice santé entre ces deux dates.

La condition d'enregistrement

L'indexation n'est possible que si le bail est enregistré. Un bail non enregistré ne peut pas être indexé — raison supplémentaire de ne jamais négliger cette formalité.

Les droits et protections du locataire

Le droit wallon du bail protège le locataire sur plusieurs points essentiels que tout bailleur doit connaître pour éviter les litiges.

• La durée du bail : le bail de résidence principale standard est d'une durée de 9 ans. Le locataire peut y mettre fin à tout moment avec un préavis de 3 mois, moyennant une indemnité dégressive dans les trois premières années (3, 2, puis 1 mois de loyer). Le bailleur, lui, ne peut résilier que dans trois cas limitativement définis : occupation personnelle ou par un proche, travaux importants, ou motif grave.
• Protection contre les loyers abusifs : le loyer ne peut être augmenté librement entre deux baux. La seule augmentation autorisée en cours de bail est l'indexation annuelle.
• L'allocation loyer wallonne : les ménages à faibles revenus peuvent bénéficier d'une aide pouvant atteindre 100 € par mois si ils quittent un logement insalubre pour un logement décent. Les CPAS peuvent orienter vers cette aide.
• En cas de litige : le juge de paix est l'instance compétente pour tous les litiges locatifs. La procédure coûte environ 50 € de frais de greffe.

Ce que cela signifie pour les investisseurs bailleurs

Le marché locatif wallon reste attractif pour les investisseurs bien positionnés — mais les règles ont changé. Quelques conclusions pratiques :

• Le PEB est devenu une variable économique : selon le calendrier wallon en vigueur, un bien classé G n'est en principe plus admis à la première mise en location depuis janvier 2025. Et le calendrier continuera de se durcir progressivement jusqu'en 2034. Un bien classé D ou mieux se loue aujourd'hui plus facilement, plus vite et à un loyer plus élevé. La rénovation énergétique n'est plus une option — c'est un impératif de rentabilité locative à moyen terme.
• L'enregistrement du bail est non négociable : cette formalité gratuite conditionne l'indexation et protège le bailleur en cas de litige. Ne pas enregistrer, c'est s'exposer à des pertes réelles.
• La pression réglementaire va croître : le calendrier wallon de renforcement des exigences PEB pour la location est progressif mais inéluctable. Anticiper les rénovations — notamment avec les primes encore disponibles jusqu'au 30 septembre 2026 — est la meilleure stratégie.
• La rentabilité reste solide : avec des loyers en hausse de +5,4 % en un an et une demande structurellement supérieure à l'offre, le marché locatif wallon offre des rendements attractifs pour les biens bien positionnés et bien entretenus.

Chez Estate & Value, nous accompagnons propriétaires et investisseurs dans la gestion et la valorisation de leur patrimoine locatif dans la région de Spa, Verviers et du Plateau de Herve. Si vous avez des questions sur votre bien locatif ou sur un projet d'investissement, notre équipe est à votre disposition.