Vendre un bien hérité en Belgique : succession, indivision et fiscalité — le guide complet 2026

Étape 1 — La déclaration de succession : le passage obligé

Avant de pouvoir vendre un bien immobilier hérité, les héritiers doivent obligatoirement déposer une déclaration de succession auprès du bureau de sécurité juridique compétent du SPF Finances. C'est sur la base de cette déclaration que les droits de succession sont calculés et que la succession est officiellement réglée.

Le délai légal est de 4 mois à partir du décès si celui-ci s'est produit en Belgique (5 mois si dans un autre pays de l'UE, 6 mois hors UE). En cas de retard, une amende de 25 € par mois de retard par héritier est appliquée — modeste, mais le retard peut surtout bloquer la suite des démarches.

La déclaration inclut un inventaire complet des biens et dettes du défunt. En raison de la complexité des règles fiscales et civiles, il est fortement conseillé de confier cette démarche à un notaire. Le notaire est aussi l'interlocuteur indispensable pour l'organisation du partage successoral et la vente ultérieure.

Étape 2 — Les droits de succession en Wallonie : ce que vous payez réellement

Les droits de succession sont calculés sur la valeur vénale nette du bien au jour du décès — c'est-à-dire le prix auquel il pourrait raisonnablement être vendu sur le marché, déduction faite des dettes éventuellement attachées au bien (crédit hypothécaire restant dû par exemple).

En Wallonie, les droits de succession varient en fonction du lien de parenté avec le défunt et de la valeur de la part héritée. Plus on est proche du défunt, moins les taux sont élevés. Chaque héritier est taxé individuellement sur la part qu'il reçoit.

Le logement familial — une protection importante

En Wallonie, le logement familial (résidence principale du défunt et de son conjoint ou cohabitant légal depuis au moins 5 ans) bénéficie d'un régime de faveur : le taux démarre à 0 % jusqu'à 160 000 € de valeur nette pour le conjoint ou cohabitant légal survivant. Pour la plupart des couples possédant un logement de valeur moyenne, cela équivaut à une exonération quasi-totale des droits de succession sur le logement familial.

Pour les héritiers en ligne directe (enfants), un taux réduit s'applique également sur le logement familial, sous les mêmes conditions de résidence principale.

Les barèmes wallons en ligne directe (enfants, parents)

Pour les héritiers en ligne collatérale (frères, sœurs, neveux, nièces) ou sans lien de parenté, les taux sont significativement plus élevés — jusqu'à 65 à 80 % pour les personnes sans lien de parenté dans les tranches supérieures. C'est dans ces situations que la planification successorale préalable (donations, testament) prend tout son sens.

Étape 3 — L'indivision entre héritiers : comment la gérer

Lorsqu'il y a plusieurs héritiers, le bien hérité se retrouve automatiquement en indivision successorale : tous les héritiers en deviennent copropriétaires selon leurs quotes-parts respectives. Cette situation appelle une décision collective sur le sort du bien.

Les trois issues possibles

• L'un des héritiers rachète les parts des autres (rachat de soulte) : il devient seul propriétaire. Le rachat est soumis aux droits d'enregistrement au taux de 1 % en Wallonie sur la valeur de la soulte. L'acheteur doit financer ce rachat — souvent via un crédit hypothécaire.
• Le bien est vendu à un tiers et le produit de la vente est réparti entre les héritiers selon leurs quotes-parts, après déduction des frais de vente et des éventuelles dettes attachées au bien.
• Les héritiers restent en indivision et conservent le bien — pour le mettre en location, par exemple. Cette option est valable mais requiert un accord de gestion clair entre les indivisaires pour éviter les blocages futurs.

En cas de désaccord entre héritiers

Si les héritiers ne s'entendent pas sur le sort du bien, l'un d'eux peut demander le partage judiciaire. Un notaire est alors désigné par le tribunal pour organiser le partage. Cette procédure est longue, coûteuse et aboutit souvent à une vente judiciaire du bien à un prix inférieur au marché. Elle est à éviter autant que possible — la médiation notariale ou un accord amiable reste toujours préférable.

Étape 4 — Les documents obligatoires avant la vente

La vente d'un bien immobilier hérité suit les mêmes obligations légales que toute autre vente immobilière en Belgique. Les héritiers doivent réunir l'ensemble du dossier de vente avant la mise en commercialisation :

• L'acte de notoriété (ou certificat d'hérédité) : document établi par le notaire qui identifie officiellement les héritiers et leurs droits. C'est le point de départ indispensable.
• Le certificat PEB : obligatoire pour toute annonce de vente ou de location.
• Le rapport de contrôle électrique : obligatoire si l'installation date d'avant 1981.
• L'inventaire amiante : pour tout bien construit avant 2001 (en cours d'introduction en Wallonie).
• Les renseignements urbanistiques : à demander à la commune pour vérifier la conformité du bien.
• Les informations de copropriété si le bien est un appartement.

Étape 5 — La fiscalité de la vente : y a-t-il une plus-value taxable ?

C'est souvent la question qui préoccupe le plus les héritiers vendeurs. La réponse est rassurante dans la grande majorité des cas.

En principe, pas de taxe sur la plus-value immobilière

En Belgique, les particuliers qui vendent un bien immobilier ne sont pas soumis à une taxe sur la plus-value — contrairement à de nombreux pays voisins. Cette règle s'applique également aux biens hérités, à condition que la vente soit réalisée dans un cadre privé et non dans le cadre d'une activité professionnelle.

L'exception : la vente dans les 5 ans après le décès

Il existe cependant un cas où une taxation peut s'appliquer : si le bien hérité est un terrain à bâtir et qu'il est revendu dans les 8 ans suivant l'acquisition par succession, la plus-value réalisée est taxée à 33 %. Pour un bien bâti (maison ou appartement), cette règle ne s'applique pas dans le cadre d'une succession normale.

Dans tous les cas, la valeur de référence pour calculer une éventuelle plus-value est la valeur vénale déclarée dans la succession — et non le prix d'achat initial par le défunt. Si le bien a été correctement estimé dans la déclaration de succession, la plus-value réelle lors de la revente sera souvent nulle ou très limitée.

Attention à la TVA si le bien est neuf

Si le bien hérité est un logement neuf (moins de 2 ans ou ayant fait l'objet d'une rénovation lourde) et que la vente est réalisée rapidement, une TVA à 21 % peut s'appliquer. Ce cas reste rare dans les successions classiques, mais mérite vérification auprès du notaire.

La vente d'un bien hérité occupé : le cas du conjoint survivant

Lorsque le défunt était marié ou cohabitait légalement, le conjoint survivant dispose souvent d'un droit d'usufruit sur le logement familial. Les enfants héritent alors de la nue-propriété, tandis que le survivant conserve le droit d'habiter le bien ou d'en percevoir les loyers.

Cette configuration rend la vente plus complexe : elle nécessite l'accord des deux parties (usufruitier et nus-propriétaires), et le produit de la vente est réparti selon des règles actuarielles tenant compte de l'âge de l'usufruitier. Le notaire est l'interlocuteur indispensable pour organiser cette vente dans le respect des droits de chacun.

Notre conseil en résumé : les 6 étapes clés

1. Déposer la déclaration de succession dans les 4 mois auprès du SPF Finances (idéalement avec l'aide d'un notaire).
2. Obtenir l'acte de notoriété qui identifie officiellement les héritiers et leurs droits.
3. Trouver un accord entre héritiers sur le sort du bien (vente, rachat de soulte ou maintien en indivision) avant d'entamer toute démarche commerciale.
4. Réunir le dossier de vente complet (PEB, électricité, urbanisme, amiante le cas échéant).
5. Faire estimer le bien par un professionnel du marché local pour fixer un prix juste et documenté.
6. Consulter le notaire sur la fiscalité de la vente, notamment en cas de terrain, de bien neuf ou de configuration usufruit/nue-propriété.

Chez Estate & Value, nous accompagnons régulièrement des familles qui doivent gérer la vente d'un bien immobilier dans le cadre d'une succession. Notre connaissance du marché local — de Spa à Verviers, du Plateau de Herve jusqu'aux Ardennes — nous permet de vous proposer une estimation juste et un accompagnement adapté à la sensibilité particulière de ces situations.