Rapidité des ventes, hausse des taux, des prix des matériaux, des énergies … Nos 5 conseils lors d’un achat immobilier
Depuis début 2022 et encore plus ces dernières semaines, les taux d’intérêt à long terme prennent une courbe ascendante un peu partout en Europe. Avec, in fine, une répercussion sur les taux hypothécaires qui remontent, eux aussi, progressivement. Chez nous, l’OLO belge à 10 ans, pourtant encore en terrain négatif fin 2021, a dépassé la barre symbolique de 1% jeudi dernier. Le même jour, le taux moyen des 10 meilleurs crédits logement pour le 20 ans fixe en Belgique s’élevait à 2,15%, soit bien au-delà des 1,5% qu’il affichait encore à l’automne 2021. L’inflation et le resserrement prévu de la politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE), annoncé le mois dernier par Christine Lagarde, expliquent ce « retournement » de situation après des années de taux très bas.
Pour un emprunt hypothécaire de 300.000 euros à 20 ans fixe, la différence entre un taux de 2,15% et 1,5% en septembre 2021, par exemple, se chiffre à environ 90 euros par mois. Pour le taux à 1,5%, l’emprunteur remboursera au total 47.094,55 euros d’intérêts, contre 68.654,51 euros pour le taux à 2,15%. La différence s’élève donc à 21.560 euros sur 20 ans.
Attention, il s’agit d’une simulation sur la base de taux non négociés. Ceux-ci ne prennent pas en compte les réductions éventuelles de taux liées à l’achat de certains produits bancaires. En principe, les banques offrent toujours un meilleur taux (négocié) que celui affiché.
Les différentes banques du pays s’attendent, dans les prochains mois tout comme au début de 2023, à voir les taux long poursuivre progressivement cette tendance haussière. Dans ce contexte, les candidats-acquéreurs d’un logement pourraient être tentés d’acheter dans la précipitation, et ce après deux années consécutives de fortes augmentations de prix de l’immobilier (+7,5% en 2021 et +5,7% en 2020, selon les chiffres des notaires). Mais confondre vitesse et précipitation peut amener les candidats à acheter un chat dans un sac. Voici les cinq points auxquels il faut prêter attention afin de rester prudent et d’éviter les embarras par la suite:
1. Vérifier sa capacité d’emprunt
Au vu de l’inflation et de la hausse des coûts de l’énergie, la capacité d’emprunt des ménages, selon leurs revenus disponibles, peut être impactée négativement. D’ordinaire, les banques considèrent que l’acquéreur consacre au maximum un tiers de ses revenus au remboursement de son emprunt, bien que cette proportion dépende plus souvent de ses revenus nets. Si cette règle prévaut, elle n’est pas figée. L’augmentation du coût de la vie a des conséquences, mais l’impact peut varier fortement d’un emprunteur à l’autre. En principe, les banques examinent le revenu total du ménage, duquel elles déduisent certaines charges (autres crédits, enfants à charge, etc.).
La charge du nouveau crédit ne peut pas mettre en péril l’équilibre budgétaire du ménage. Dès lors, pour chaque dossier, sont analysés les revenus du candidat acheteur et les frais qu’il devra honorer. Ces frais tenant compte de la mensualité de son crédit habitation. Le rapport entre les charges et les revenus disponibles (après paiement de toutes charges) devra se limiter à 40%.
Il faut bien entendu s’attendre à ce que la banque demande un effort sur les fonds propres plus important qu’auparavant. Aujourd’hui, les banques s’alignent sur un prêt couvrant 75 à 80% du montant total d’acquisition (montant du bien, taxes, honoraires du notaire, et frais divers compris). Et si cette acquisition a pour but un investissement, attendez vous à une augmentation des fonds propres de l’ordre de 30 à 40 % du montant total.
Arriver lors des visites avec un dossier bancaire complet prouve une bonne préparation et un sérieux auprès du vendeur. Cela peut clairement peser dans la balance lorsque le vendeur devra faire son choix entre les différentes offres reçues.
2. Budgétiser les rénovations
Le prix des matériaux de construction, qui ne cesse de grimper depuis deux ans – ce qui a notamment un impact sur le montant des primes d’assurance-incendie, dont l’indexation n’avait plus été aussi élevée depuis 15 ans – et qui devrait encore gonfler suite à la guerre en Ukraine, selon la Confédération construction, pousse le coût des rénovations à la hausse. Si vous achetez un bien qu’il faudra tôt ou tard rénover pour satisfaire aux échéances énergétiques qui finiront par contraindre les propriétaires de logements énergivores à passer par la case travaux, ce budget doit être pris en compte et calculé au mieux avant toute décision d’achat.
En principe, c’est à un entrepreneur qu’il faut faire appel pour évaluer le coût des travaux. C’est lui qui est le plus au fait de l’évolution des coûts des matériaux, bien qu’avec les fluctuations actuelles, il soit difficile de donner des devis précis et surtout fixes. Les agents immobiliers peuvent également donner une indication du coût des travaux, mais la fourchette sera moins précise que celle fournie par un spécialiste.
Il y a peu, on estimait le budget rénovation à 800 euros/m², mais aujourd’hui, on tourne autour de 1.000 euros/m². Notre conseil est désormais, vu le rush sur le marché immobilier, où l’offre est toujours inférieure à la demande, de venir dès la première visite avec son entrepreneur, plutôt que lors d’une contre-visite. Cela permet de gagner du temps, notamment pour que l’entrepreneur puisse faire son devis et que le candidat-acheteur réfléchisse à son achat. Il est ainsi mieux placé pour faire une offre sereinement.
3. Calculer les charges mensuelles
Les prix de l’énergie flambent depuis de nombreux mois et les choses ne sont pas près de s’arranger avec la guerre en Ukraine. Les prochains mois s’annoncent de plus en plus difficiles pour le portefeuille des ménages, dont certains peineront à payer leurs factures d’énergie. Plus encore aujourd’hui qu’hier, il faut prendre en compte les consommations énergétiques du logement que vous souhaitez acheter. Mais comment estimer la facture énergétique d’une habitation?
Vous pouvez demander au propriétaire actuel du logement quelles sont ses consommations, dernières factures à l’appui, pour vous faire une idée précise. Sachez qu’un ménage belge a une consommation annuelle moyenne de 3.500 kWh en électricité et de 23.250 kWh en gaz.
Il s’agit d’un indicateur, les modes de consommation sont différents d’une personne à l’autre bien entendu. De fait, un ménage composé de deux, quatre ou six personnes n’a pas forcément la même consommation ou les mêmes habitudes de vie, tout comme un ménage qui vit six mois par an à l’étranger, télétravaille quatre jours par semaine, ou n’est jamais à la maison.
Le certificat de performance énergétique (PEB) peut également vous donner une idée globale des consommations, sans que cela soit toujours très précis ou très fiable. Le PEB reste une échelle, il faut y faire attention car elle ne reflète pas toujours (voir rarement) la consommation réelle du bien. Un propriétaire peut toutefois s’attendre à consommer nettement plus si le PEB de l’habitation est « G » que s’il est « C » ou « B ».
4. Eviter certains pièges
Des pratiques comme les enchères sur un bien peuvent également se révéler dangereuses pour les acquéreurs. Les biens mis en vente avec la mention « faire offre à partir de » deviennent monnaie courante. Pourtant, cette pratique, réservée aux notaires lors des ventes publiques, manque de transparence. L’agent immobilier ne peut pas communiquer le montant des autres offres reçues par le propriétaire, ce qui ne donne aucune visibilité et possibilité de vérification aux candidats à l’acquisition. Renseignez vous bien auprès de l’agent quant à sa manière de fonctionner et au délais de réflexion du vendeur.
Ne pas visiter le bien avant de faire une offre, pour ne pas qu’il vous file sous le nez est également une mauvaise idée. Visiter correctement le bien reste nécessaire. En principe, si les professionnels de l’immobilier font correctement leur job, ils n’acceptent pas de vendre un bien sans visite. Les agents immobiliers doivent permettre à tout le monde de visiter le bien dans un certain délai accordé par le propriétaire, en demandant que les offres soient remises tel jour et pas avant. Ensuite, toutes les offres reçues sont transmises au propriétaire, et c’est alors lui qui décide s’il accepte une offre ou non. Le prix de la course n’existe plus; ce n’est pas le premier arrivé le premier servi.
N’oubliez pas non plus de demander les documents relatifs à l’urbanisme. Le bien est-il en règle, conforme? L’électricité est-elle aux normes? Y a-t-il des champignons, de la moisissure? S’il s’agit d’une copropriété, pensez à demander les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, à vérifier le montant mensuel des charges – qui peut avoir été revu à la hausse suite aux tarifs énergétiques – mais aussi à vous renseigner sur les travaux prévus dans la copropriété. Faut-il remplacer les ascenseurs, les châssis, etc.? Autant de mauvaises surprises qui peuvent être évitées si l’on prend le temps de se renseigner correctement avant de faire une offre liante.
5. S’entourer de bons conseils
Un achat immobilier n’est pas chose anodine, il est primordial de s’entourer et de demander conseil auprès de personnes fiables.
On s’adresse rarement à son boucher lorsque l’on désire acquérir une nouvelle voiture, alors pourquoi le faire lors d’un achat immobilier. Un professionnel dans la construction, un architecte, votre notaire, et votre agent immobilier, sont les personnes qui pourront être les plus objectives et fiables quant à votre projet d’acquisition.
Visitez un bien accompagné peut parait une bonne idée afin de demander conseil, mais votre accompagnateur ne doit pas perdre de vue qu’il visite un bien pour vous et non pour lui.