Acheter une résidence secondaire en Ardennes : marché, prix et fiscalité — le guide complet 2026

Pourquoi les Ardennes attirent autant les investisseurs en résidence secondaire

L'engouement pour les résidences secondaires en Ardennes n'est pas nouveau — mais il s'est clairement renforcé depuis 2020. La crise sanitaire a joué un rôle déclencheur, mais les fondamentaux qui soutiennent cette demande sont bien antérieurs et bien plus durables que l'effet covid.

Les Ardennes offrent une combinaison que peu de régions belges peuvent égaler : un cadre naturel exceptionnel (forêts, rivières, villages pittoresques), une accessibilité depuis Bruxelles, Liège et les grandes villes néerlandaises en moins de deux heures, et des prix immobiliers encore significativement inférieurs à ceux de la côte belge ou des régions touristiques comparables en France ou au Luxembourg.

Selon les chiffres de Batibouw (2025), Durbuy recense à elle seule 1 649 résidences secondaires, ce qui en fait la commune ardennaise la plus dense en ce type de biens. D'autres communes suivent de près : La Roche-en-Ardenne (800 résidences secondaires), Rendeux (744), Bouillon (660) et Erezée (650). Le phénomène concerne en réalité l'ensemble du territoire ardennais, réparti sur trois provinces (Liège, Namur, Luxembourg).

Le marché en 2026 : les prix par secteur

Le marché des résidences secondaires ardennaises connaît une tension réelle depuis 2020. La demande structurellement supérieure à l'offre — les biens idéalement situés sont rares et leurs propriétaires ne vendent qu'en cas de besoin — a poussé les prix à la hausse sur l'ensemble de la région.

Durbuy — la plus connue, la plus chère

Durbuy jouit d'une notoriété qui dépasse largement les frontières belges. Labellisée "plus petite ville du monde", elle attire une clientèle belge, néerlandaise et luxembourgeoise qui accepte de payer une prime de localisation significative. Selon les données Immoweb de janvier 2026, le prix moyen au m² d'une maison dans la commune de Durbuy atteint 2 208 €/m², avec des fourchettes allant de 907 à 2 904 €/m² selon la situation, l'état et le type de bien. Dans la ville historique de Durbuy elle-même, la moyenne descend à 1 659 €/m² pour les maisons — le coût d'une rénovation nécessaire étant souvent intégré dans le prix.

La Roche-en-Ardenne — authenticité et rivière

La Roche bénéficie d'un positionnement différent : une ville plus grande, plus animée toute l'année, avec un tissu commercial réel et une rivière (l'Ourthe) qui en fait un pôle de sports nautiques et de randonnée. Les prix y sont globalement inférieurs à Durbuy, avec une fourchette indicative de 1 400 à 2 000 €/m² selon la situation et l'état du bien. C'est souvent ici que les acheteurs qui "ratent" Durbuy trouvent leur deuxième choix — et souvent ils s'en félicitent.

Stavelot et Malmedy — le secteur ardennais liégeois

Stavelot et Malmedy sont situées dans la province de Liège — notre territoire de prédilection chez Estate & Value. Ces deux communes offrent un profil distinct : plus proches de Spa, plus accessibles depuis Liège et Verviers (45 minutes), et dotées d'un tissu patrimonial et culturel remarquable. Malmedy, en particulier, est une ville à taille humaine avec toutes les infrastructures nécessaires — médecins, commerces, écoles — ce qui en fait un choix pertinent pour les acheteurs qui envisagent une occupation plus régulière ou une conversion future en résidence principale.

Les prix y sont généralement 10 à 20 % inférieurs à Durbuy pour des biens comparables, ce qui représente une opportunité réelle pour les acheteurs qui privilégient le rapport qualité-prix.

Ferrières, Lierneux, Stoumont — le secteur "confidentiel"

Ces communes moins connues du grand public offrent des opportunités intéressantes pour les connaisseurs. Les prix y sont encore accessibles, le cadre naturel est identique aux zones plus touristiques, et la tranquillité est garantie. La contrepartie : moins d'infrastructures touristiques à proximité immédiate, ce qui peut limiter la rentabilité locative si telle est votre ambition.

La fiscalité d'une résidence secondaire en Belgique

Acheter une résidence secondaire en Wallonie implique une fiscalité différente de celle d'une résidence principale. Plusieurs points méritent une attention particulière.

Les droits d'enregistrement

Bonne nouvelle si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale : le taux de 3 % introduit par la réforme wallonne en janvier 2025 s'applique uniquement à l'achat d'une habitation propre et unique. Pour une résidence secondaire, c'est le taux de 12,5 % qui s'applique. Sur un bien à 250 000 €, cela représente 31 250 € de droits d'enregistrement — un poste à intégrer impérativement dans votre budget d'achat.

Le précompte immobilier

Comme pour tout bien immobilier belge, vous paierez annuellement le précompte immobilier calculé sur le revenu cadastral du bien, multiplié par le taux communal. Pour les résidences secondaires ardennaises, il oscille généralement entre 500 et 1 500 € par an selon la commune et la valeur cadastrale du bien.

L'imposition à l'IPP

Une résidence secondaire n'est pas votre habitation propre — elle est donc soumise à l'impôt sur les personnes physiques sur base de son revenu cadastral indexé majoré de 40 % (comme pour un bien mis en location à un particulier). Ce montant est ajouté à vos autres revenus et taxé à votre tranche marginale d'imposition. En pratique, pour la plupart des propriétaires, cela représente quelques centaines d'euros d'impôt supplémentaire par an.

Résidence secondaire et TVA

Si vous achetez un chalet ou une maison neuve destinée à un usage strictement privé (pas de location), la TVA de 21 % s'applique sur la partie construction. Si vous achetez un bien de plus de dix ans et faites des travaux de rénovation, la TVA à 6 % s'applique sur les travaux. Prenez en compte ce différentiel significatif dans votre calcul si vous comparez des projets neufs et anciens.

Location touristique : opportunité ou contrainte ?

Beaucoup d'acheteurs de résidences secondaires ardennaises envisagent d'amortir leur investissement en louant le bien lors des périodes d'inoccupation. C'est une stratégie qui peut fonctionner — mais elle comporte des obligations spécifiques à ne pas négliger.

La déclaration en commune

En Wallonie, tout hébergement touristique (gîte, meublé de tourisme) doit être déclaré auprès de la commune et de Wallonie-Belgique Tourisme. Depuis 2021, une classification est attribuée (1 à 5 épis ou étoiles) qui peut vous permettre de valoriser votre bien. La déclaration est obligatoire avant la première mise en location touristique.

L'impact sur l'imposition

Les revenus de location touristique sont imposés différemment selon que la location est meublée ou non. En pratique, pour un particulier qui loue un meublé de tourisme, les revenus sont généralement taxés comme des revenus divers au taux de 33 % sur la plus-value nette, ou comme des revenus immobiliers selon les cas. Cette question mérite impérativement une consultation auprès d'un comptable ou d'un conseiller fiscal avant de vous lancer.

La gestion à distance

Louer un bien touristique implique de gérer les arrivées et départs, le ménage entre locataires, les pannes et réparations, la communication avec les voyageurs. Si vous habitez à plus d'une heure du bien, une société de gestion locative ou un voisin de confiance sont des investissements quasi indispensables. Comptez 20 à 30 % des revenus bruts si vous passez par un gestionnaire professionnel.

Les plateformes et la fiscalité transparente

Depuis 2024, les plateformes comme Airbnb et Booking transmettent automatiquement les données de revenus aux autorités fiscales belges. La transparence est totale — déclarez correctement dès le premier euro perçu pour éviter tout redressement.

Ardennes vs littoral belge : quelle résidence secondaire choisir ?

La question revient souvent. Voici les éléments de comparaison objectifs :

Les pièges à éviter avant d'acheter

• Ne pas vérifier la conformité urbanistique : nombre de chalets et bungalows ardennais ont été construits ou agrandis sans permis. Exigez les renseignements urbanistiques avant toute offre.
• Sous-estimer les coûts de rénovation : les biens anciens ardennais peuvent avoir des toitures, des systèmes de chauffage et des installations électriques vieillissants. Une expertise technique avant achat est fortement conseillée.
• Oublier les frais d'acquisition réels : avec les droits d'enregistrement à 12,5 % + frais de notaire + éventuels travaux, prévoyez 20 à 25 % du prix du bien en fonds propres au minimum.
• Négliger la gestion hors saison : un bien fermé plusieurs mois par an se dégrade (humidité, canalisations, chauffage). Prévoyez un passage régulier ou une surveillance.
• Acheter sans connaître le marché local : les prix varient énormément d'une commune à l'autre, voire d'un village à l'autre. Une agence implantée localement vous apportera une connaissance terrain que les portails nationaux ne peuvent pas offrir.

Notre regard sur le marché ardennais

Chez Estate & Value, nous suivons de près le marché des résidences secondaires dans les Ardennes liégeoises — de Stavelot à Malmedy, de Ferrières à Stoumont. Notre proximité géographique et notre connaissance des communes, des prix réels et des opportunités à venir nous permettent d'accompagner nos clients acheteurs et vendeurs avec une précision que les grandes enseignes nationales ne peuvent pas offrir sur ce territoire.

Si vous envisagez d'acquérir une résidence secondaire dans notre région, nous sommes à votre disposition pour une première consultation.