L’impact du PEB sur le prix des biens🌱

Contexte et importance du PEB dans l’immobilier wallon

Le certificat de Performance Énergétique des Bâtiments (PEB) est devenu un indicateur incontournable du marché immobilier. Obligatoire depuis 2011 lors de toute vente ou location, il attribue aux logements un label de performance énergétique allant de A (très économe) à G (très énergivore) (wallonie.be).

En pratique, un meilleur PEB augmente la valeur d’un bien par rapport à un bien similaire moins efficient, et inversement, un mauvais PEB entraîne une décote. Cet effet, observé partout en Belgique, est particulièrement marqué en Wallonie.

Les acheteurs et investisseurs sont de plus en plus attentifs à ce critère, à la fois pour éviter de futurs coûts de rénovation énergétique et parce qu’une bonne efficacité énergétique rime avec des factures allégées. Dans le contexte récent de hausse des coûts de l’énergie (crise de 2022) et de nouvelles réglementations, le PEB s’est imposé comme un levier stratégique influençant la valeur et l’attractivité des biens.

À retenir : meilleur PEB = augmente la valeur ↑, diminue les charges ↓ ; mauvais PEB = décote et travaux à prévoir.

Écarts de prix selon le label PEB en 2023 (Wallonie)

En 2023, une étude d’Immoweb a quantifié précisément l’impact du label PEB sur les prix de vente en Wallonie. À caractéristiques égales, une maison avec un PEB A se vendait en moyenne 15,8 % plus cher qu’une maison comparable avec un PEB D (immoweb.be).

À l’inverse, une maison classée PEB G (le plus bas en Wallonie) affichait un prix environ 8,9 % plus faible qu’une maison équivalente de label D en 2023 (immoweb.be).

Autrement dit, à bien comparable, un propriétaire pouvait espérer près de 16 % de valeur en plus en présentant un logement très performant énergétiquement, tandis qu’une « passoire énergétique » subissait une décote d’environ 9 % la même année. Ces écarts se traduisent en dizaines de milliers d’euros : toujours en Wallonie fin 2023, le surcoût moyen pour une maison A par rapport à la même en G atteignait environ 59 000 €, contre une décote équivalente pour la maison G (Immoweb ; L’Echo).

Chiffres clés 2023 — Maison A vs D : +15,8 % | Maison G vs D : –8,9 % | Écart A vs G (maison) : ~59 000 €.

Les appartements sont également concernés, quoique dans une moindre mesure. L’effet PEB y est légèrement moins prononcé qu’il ne l’est pour les maisons. D’après l’étude d’Immoweb fin 2023, un appartement de 95 m² affichant un PEB A en Wallonie valait typiquement environ 44 000 € de plus que le même appartement classé G (immoweb.be).

En pourcentage, cela correspond à un écart un peu inférieur à celui constaté pour les maisons (par exemple, un appartement PEB G se vendait autour de 6 % de moins qu’un D, contre près de 9 % de moins pour une maison PEB G), un différentiel notable mais plus modéré (immoweb.be).

Ces chiffres de 2023 confirment que, dès cette période, l’étiquette énergétique influençait significativement les valeurs immobilières en Wallonie, avec des disparités marquées entre labels excellents (A-B) et médiocres (F-G).

Évolution 2022-2024 : un écart qui se creuse

Les données disponibles indiquent que l’impact du PEB sur les prix s’est accentué entre 2022 et 2024. En effet, le différentiel de valorisation entre biens performants et énergivores s’est nettement creusé d’une année sur l’autre. Pour illustration, en 2022, l’écart de prix n’était que d’environ 7 % entre une maison wallonne très économe (PEB A) et une maison standard (PEB D) ou entre une passoire (G) et une (D) (blog.immoweb.be). Mais en 2023, ce gap s’est déjà élargi (une maison PEB G valait ~8,9 % de moins qu’une D) (immoweb.be), et en 2024, il a atteint près de 14 % de décote pour les logements classés G par rapport au label D (blog.immoweb.be). Autrement dit, entre 2022 et 2024 la perte de valeur liée à un mauvais PEB a doublé, traduisant une sensibilisation accrue du marché.

Les indices de prix confirment cette tendance sur la période. De janvier 2022 à décembre 2023, en Wallonie, les biens (maisons et appartements confondus) dotés d’un bon PEB (labels A, B ou C) ont enregistré une hausse de prix moyenne de +7,6 %, tandis que ceux de PEB médiocre (F ou G) n’ont progressé que de +2,8 % sur la même période. Les habitations aux performances intermédiaires (D ou E) ont vu leurs prix augmenter d’environ +4 %. Cette disparité d’évolution s’est nettement renforcée à partir de mi-2022 : depuis la mi-2022 jusqu’à fin 2023, les biens classés F/G ont quasiment stagné en Wallonie (prix quasi inchangés, ~–0,1 %), alors que les logements mieux notés continuaient à s’apprécier (immoweb.be).

Parallèlement, les maisons bien notées ont gagné en prime de valeur. La Wallonie se distingue même par l’effet PEB le plus marqué du pays : en 2023, +15,8 % pour une maison label A vs D (contre +14,4 % en Flandre) (immoweb.be). À Bruxelles, où les labels A-B sont très rares (moins de 2 % du parc début 2023), la comparaison directe est difficile, mais on observe quand même qu’une maison bruxelloise étiquetée G valait environ 5,4 % de moins qu’une D en 2023 (immoweb.be) – un écart réel bien que plus faible qu’en Wallonie. De plus, il apparaît que cet effet “bonus/malus” du PEB est un peu atténué pour les appartements par rapport aux maisons, toutes régions confondues (immoweb.be).

Facteurs réglementaires et incitants (2023-2025)

L’amplification de l’impact du PEB sur les prix s’explique aussi par l’évolution du cadre réglementaire et des incitants financiers récents en Wallonie. Les autorités wallonnes ont mis en place des mesures ambitieuses pour améliorer la performance énergétique du parc résidentiel, ce qui influe directement sur la valeur perçue des biens sur le marché (wallonie.be).

Parmi ces mesures, un jalon important est arrivé en 2025 : à compter du 1er janvier 2025, il est interdit en Wallonie de mettre en location un logement classé PEB G (passoire énergétique) ; les nouvelles locations doivent présenter au minimum un PEB F (wallonie.be).

Notons qu’une étape ultérieure est évoquée : dès juillet 2026, tout nouvel acquéreur d’une habitation étiquetée E, F ou G devra réaliser des améliorations pour atteindre au moins le label D dans les 5 ans (en attente d’une page officielle dédiée ; à confirmer sur wallonie.be au moment de la publication).

Contexte économique : incitants fiscaux + énergie chère + normes plus strictes = poids accru du PEB dans la décision d’achat.

Par ailleurs, d’autres incitants économiques récents ont orienté la demande vers les logements de qualité et économes. Depuis le 1er janvier 2023, la Wallonie a réduit les droits d’enregistrement pour l’achat d’une habitation propre et unique (FAQ officielle – taux 3 % ; actu wallonie.be).

Cette conjonction de facteurs (bonus à l’achat, énergie chère, normes plus strictes) explique que le label PEB soit devenu en 2024-2025 un critère de premier ordre dans la décision d’achat. Les vendeurs l’ont bien compris : un PEB défavorable peut faire capoter une vente ou fortement négocier le prix, tandis qu’un bon PEB est un atout de commercialisation.

Tendances du marché en 2024-2025 : l’effet PEB se confirme

Les baromètres immobiliers récents confirment que le marché wallon est à deux vitesses, les performances énergétiques étant un facteur de plus en plus discriminant. Après une année 2022-2023 de ralentissement, le volume des transactions est reparti fortement à la hausse début 2025 : le nombre de ventes a bondi de +16 % en Wallonie au 1er semestre 2025 par rapport à la même période de 2024 (Notaire.be – Baromètre H1 2025).

Cet essor s’est accompagné d’augmentations de prix divergentes selon les segments. En 2025, le prix moyen des maisons en Wallonie a grimpé nettement (+13,4 % sur le 1er semestre 2025 vs 1er semestre 2024) tandis que celui des appartements n’a augmenté que modérément (+3,9 %) (Notaire.be – H1 2025). Au 1er trimestre 2025, le prix moyen d’une maison en Wallonie a atteint 281 069 €, soit une hausse de +17,8 % par rapport à la moyenne de 2024 (Notaire.be – Baromètre T1 2025).

À l’inverse, les biens affichant un mauvais PEB ont tendance à rester plus longtemps sur le marché ou à faire l’objet de négociations plus fortes en 2024-2025, les candidats acquéreurs intégrant dans leur offre le coût futur des travaux d’isolation ou de mise en conformité. Les notaires signalent ainsi que les “passoires énergétiques” se vendent difficilement sans rabais substantiel, ce qui corrobore les chiffres de décote de -14 % mesurés en 2024 (blog.immoweb.be).

Conclusion : un critère désormais central de la valeur

Entre 2023 et 2025, l’influence du certificat PEB sur la valeur des biens immobiliers en Wallonie est passée d’importante à déterminante. Les statistiques les plus récentes montrent que le marché valorise de plus en plus la performance énergétique : en 2024-2025, un logement bien isolé et économe (label A, B ou C) bénéficie d’une prime de valeur significative par rapport à un logement similaire énergivore (label F ou G). À l’inverse, un mauvais label entraîne une décote qui s’est aggravée ces dernières années, contexte réglementaire et crise énergétique obligent.

Pour les propriétaires, investir dans l’efficacité énergétique de leur bien s’avère payant à la revente : non seulement ce type d’investissement réduit les factures et émissions, mais il accroît la valeur de marché du bien (WeInvest – article pédagogique). En 2025, on constate ainsi que le certificat PEB s’impose comme un critère de premier choix pour les acheteurs, au même titre que l’emplacement ou l’état général du bien. Dans un marché immobilier wallon en mutation rapide, la performance énergétique est dorénavant un facteur clé de valorisation, gage de pérennité et de sécurité tant financière qu’environnementale.