Marché immobilier à Spa, Theux, Herve et Verviers : bilan 2026 et perspectives 2027

2026 en bref : moins de ventes, des prix qui résistent

Le baromètre des notaires publié le 13 octobre 2026 résume bien l'année : le marché se rafraîchit, mais les prix restent orientés à la hausse. Au troisième trimestre, le nombre de transactions recule de 2,2 % en Belgique et de 5,1 % en Wallonie par rapport à la même période de 2025.

Sur les neuf premiers mois de l'année, le prix moyen d'une maison atteint 360 613 € en Belgique (+3,0 %) et 270 239 € en Wallonie (+0,6 %). Les appartements wallons progressent de 2,0 %, à 216 239 € en moyenne. Point important : ces hausses restent inférieures à l'inflation, qui s'élevait à 4,69 % fin septembre. En termes réels, les prix sont donc stables, voire en léger recul.

La province de Liège tire mieux son épingle du jeu

Notre province s'en sort mieux que la moyenne wallonne : le prix moyen d'une maison y atteint 263 112 €, en hausse de 2,1 %, et le nombre de ventes ne recule que de 3,5 % au troisième trimestre, la baisse la plus faible des provinces wallonnes. La demande reste soutenue pour les biens bien situés et en bon état.

Commune par commune : les prix de référence

Les dernières données annuelles complètes publiées par Statbel portent sur l'année 2025. Elles donnent le prix médian des maisons vendues : la moitié des ventes s'est conclue en dessous, l'autre moitié au-dessus. C'est un repère plus fiable qu'une moyenne, que quelques ventes exceptionnelles peuvent tirer vers le haut.

• Theux : 300 000 € (93 ventes) — une commune verte, bien reliée, très recherchée par les familles.
• Herve : 285 000 € (143 ventes, Battice compris) — le Plateau de Herve reste l'un des secteurs les plus chers de l'arrondissement, avec 290 000 € à Thimister-Clermont et 345 000 € à Aubel.
• Spa : 275 000 € (99 ventes) — un marché double, entre résidences principales et secondaires, où les biens de caractère s'écartent nettement de la médiane.
• Verviers : 228 500 € (366 ventes) — le marché le plus actif et le plus accessible de la région, avec de fortes différences entre quartiers.
• Pour comparaison, Wallonie : 235 000 €.

Vous trouverez davantage de détails, secteur par secteur, sur nos pages Spa, Theux, Battice et Plateau de Herve et Verviers et Heusy.

Ce que nous observons sur le terrain

Un marché à deux vitesses

Les biens rénovés, bien isolés et correctement estimés se vendent toujours dans des délais raisonnables, parfois après plusieurs offres. À l'inverse, les maisons qui demandent d'importants travaux, ou dont le prix de départ est trop ambitieux, restent plus longtemps sur le marché et font l'objet de négociations plus fermes.

La performance énergétique pèse de plus en plus

Avec l'entrée en vigueur du nouveau certificat PEB au 1^er septembre 2026, les acheteurs comparent plus finement les coûts de chauffage et le budget de rénovation. Un mauvais label ne rend pas un bien invendable, mais il se reflète dans le prix : autant l'anticiper dans l'estimation.

Des acheteurs plus prudents face au crédit

Le crédit est devenu plus cher en 2026 : le taux de l'État belge à 10 ans a dépassé 4 % en septembre, et les banques ont relevé leurs conditions. Signe de cette tension, la part des emprunteurs qui choisissent un taux fixe est passée de 84,8 % à 70,4 % en un an selon Febelfin : une partie des acheteurs se tourne vers des formules variables pour préserver leur capacité d'emprunt. Concrètement, à mensualité égale, le budget accessible a diminué, ce qui rend les acheteurs plus attentifs au prix.

Perspectives 2027 : les tendances à surveiller

Personne ne peut prédire le marché avec certitude, et nous nous garderons de donner des chiffres. Voici en revanche les facteurs qui, selon nous, feront l'année 2027 dans la région :

• Les taux d'intérêt resteront le premier moteur. Une stabilisation redonnerait de l'élan aux volumes ; une nouvelle hausse continuerait de peser sur le budget des acheteurs.
• Des prix plutôt stables en valeur nominale pour les biens de qualité, portés par une offre limitée dans les communes les plus recherchées (Theux, Plateau de Herve, Spa).
• Un écart grandissant selon l'état et le PEB : les biens énergivores devront intégrer le coût des travaux dans leur prix.
• Une demande extérieure toujours présente pour les résidences secondaires et les biens de caractère à Spa et dans les Fagnes, avec des acheteurs bruxellois, flamands, néerlandais et allemands.
• Des primes et des aides à la rénovation dont l'évolution influencera le marché des maisons à rénover.

Vendeur ou acheteur : que faire maintenant ?

Si vous vendez, la clé reste un prix juste dès le départ, appuyé sur des ventes comparables réellement conclues, et une présentation soignée. Dans un marché plus sélectif, les premières semaines comptent double : nous l'expliquons dans notre article sur le bon prix de vente. Et l'hiver n'est pas un frein, au contraire : voici pourquoi.

Si vous achetez, faites valider votre capacité d'emprunt avant de visiter, intégrez le coût d'éventuels travaux énergétiques dans votre budget et soyez prêt à vous positionner rapidement sur les biens de qualité, qui restent rares. Activez notre alerte « nouveaux biens » pour être prévenu en premier.

Pour connaître la valeur de votre bien dans le marché actuel, commencez par notre estimation en ligne, puis affinons-la ensemble lors d'une visite. Nos équipes de Spa et de Battice suivent ce marché au quotidien depuis 2009.